Der Bundespräsident hat unterschrieben, das Bundesgesetzblatt wurde veröffentlicht – und damit ist die Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) seit Donnerstag, 1. August, in Kraft. Sie regelt u.a. Details der Kaufoption neu und bringt damit für Mieter, die ihre geförderte Wohnung kaufen wollen, durchaus Vorteile.
Wie bereits ausführlich berichtet wurde, wird die Kaufoption nämlich ausgeweitet. Ab sofort (das gilt für neu abgeschlossene Mietverträge) hat man nicht erst zehn Jahre nach Einzug, sondern schon fünf Jahre nach Bezug einer gefördert errichteten Wohnung die Möglichkeit, einen Antrag auf "Übertragung der Wohnung in das Wohnungseigentum" zu stellen. Konkret hat man künftig sogar drei Möglichkeiten dazu, sofern man lange genug in der Wohnung lebt: nämlich je einmal "vom sechsten bis zum Ablauf des zehnten, vom elften bis zum Ablauf des fünfzehnten und vom sechzehnten bis zum Ablauf des zwanzigsten Jahres", so steht es nun im Gesetz. Eine Kaufoption gilt als "konsumiert", sobald ein Antrag gestellt wird – auch wenn dieser später nicht angenommen wird.
Zusätzliche Kaufoption bei älteren Mietverträgen
Wichtige Voraussetzung für den Anspruch auf die Kaufoption ist (und bleibt), dass zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses die Wohnbauförderung beim betreffenden Objekt noch aufrecht war. Ist das der Fall, kommen künftig auch manche Mieter in den Genuss der Kaufoption, die nach der alten Regelung (die eine Antragstellung nur zwischen dem 10. und 15. Jahr nach Bezug vorsah) bereits keinen Anspruch mehr hatten. Diese Mieter – die beispielsweise schon 17 oder 18 Jahre lang in ihrer Mietwohnung leben – können nun noch bis zum Ablauf des 20. Jahres einen Antrag auf Übertragung stellen.
Information im Mietvertrag
Eine Pflicht für gemeinnützige Wohnbauträger, ihre Mieter davon in Kenntnis zu setzen, dass eine solche Frist zu laufen beginnt, gibt es nach Auskunft des Gemeinnützigen-Verbands nicht. Gemeinnützige haben nun aber in ihre (neuen) Mietverträge einen "allgemeinen Informationshinweis" aufzunehmen, wer erwerben kann und wie oft das möglich sein wird.
Kleinwohnungen bis 40 m² ausgenommen
Nicht mehr möglich sein wird der Erwerb künftig für (Neu-)Mieter von Wohnungen, die kleiner als 40 m² sind. Diese kleinen Wohnungen sind im Gesetz nun generell von der Kaufoption ausgenommen worden. Gültig ist diese neue Regelung aber nur für ab 1. August 2019 abgeschlossene Miet- beziehungsweise Nutzungsverträge. Lebt ein Mieter schon länger in einer zum Beispiel 38 Quadratmeter großen Wohnung mit Kaufoption, verliert er die Option nicht; in bestehende Verträge wird nicht eingegriffen.
Ein gesetzlicher Anspruch auf die nachträgliche Erwerbung der Wohnung besteht nun übrigens nur noch bis längstens 30 Jahre nach Erstbezug der Wohnung, das wurde im Paragraf 15c verankert. Das heißt: Sind beispielsweise seit dem Erstbezug einer Wohnung bereits 27 Jahre vergangen, und ein Mieter zieht jetzt neu in diese ein, wird er keine Kaufoption mehr ziehen können – weil seine erste Fünf-Jahres-Frist zur Antragstellung erst 32 Jahre nach Erstbezug zu laufen beginnen würde. Die 30-Jahres-Frist hat vor allem damit zu tun, dass die Wohnbauförderung im Regelfall nach 30 Jahren ausläuft, heißt es vom Gemeinnützigen-Verband.
Fixpreis-Angebot innerhalb von drei bis sechs Monaten
Wird ein Antrag zur nachträglichen Übertragung in das Wohnungseigentum gestellt, muss die Bauvereinigung innerhalb von drei Monaten eine Fixpreisvereinbarung anbieten. Die Vereinbarung einer um bis zu drei Monate längeren Frist ist zulässig. Der angebotene Fixpreis darf jedenfalls nicht den "ortsüblichen Preis für frei finanzierte gleichartige Objekte" übersteigen. De facto ist das also der Verkehrswert der Liegenschaft. Hat man Bedenken zur Höhe des Preises, kann man beim zuständigen Bezirksgericht oder (zum Beispiel in Wien) bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf Überprüfung stellen.
Wichtige Einschränkungen in Sachen Kaufoption bleiben aufrecht: Ist das Wohnhaus auf einem Baurechtsgrund errichtet worden (ist also die gemeinnützige Bauvereinigung gar nicht der Grundeigentümer), ist die Kaufoption ebenso ausgeschlossen wie in dem Fall, dass der Einmalbetrag, den der Mieter beim Einzug geleistet hat, nicht höher als 50 Euro pro Quadratmeter war (wobei sich der Betrag auf das Jahr 2000 bezieht und danach stets valorisiert wurde, er liegt nun bei etwa 71 Euro.
derStandard 08-2019
zwischen zu früh und zu spät liegt stets der Augenblick